文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的(de)别建(jiàn)了(le)，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预(yù)售制度(dù)怎么(me)来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国(guó)家一(yī)般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力(lì)，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础建设，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的(de)进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时(shí)的(de)国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺(quē)少资(zī)金和开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。<咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉/p>

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企(qǐ)业(yè)预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部(bù)门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来全国(guó)并没(méi)有统一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建安(ān)成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或(huò)者项目(mù)工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般(bān)分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才(cái)能(néng)交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方(fāng)律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外(wài)，其他(tā)预(yù)先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭(píng)保证金证(zhèng)明(míng)书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样(yàng)采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临(lín)界点，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持(chí)。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度(dù)付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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