饱受争议(yì)的二手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部(bù)分房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构存在利(lì)用房源(yuán)客源优势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策(cè)研究(jiū)中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于(yú)金(jīn)额不低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交易(yì)成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息不对(duì)称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交易过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在(zài)内(nèi)的相关(guān)市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和(hé)调(diào)控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的(de)意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业关注最多的一(yī)个话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不菲的(de)房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前房地(dì)产经纪服(fú)务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部下发的(de)《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协(xié)商同意(yì)，可在(zài)规定(dìng)的收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服(fú)务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费(fèi)用过(guò)程中，相关(guān)监管部门当前(qián)并未明(míng)确(què)具体的(de)中介费率，中介(jiè)机(jī)构仅需在服(fú)务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服(fú)民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事(shì)人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额(é)，由当(dāng)事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门(mén)将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有关部门依(yī)法查处(chù)不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相(xiāng)关(guān)违(wéi)法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加(jiā)上经纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由(yóu)于二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家(jiā)各支付一(yī)半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者(zhě)处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司将其(qí)视为向购(gòu)房者单边收费的(de)行为。部(bù)分中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房(fán民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的g)者(zhě)，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于(yú)提高交(jiāo)易中(zhōng)操作(zuò)的(de)透明度，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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