近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额(é)的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西c="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074211613.png">

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前(qián)后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误(wù)认(rèn)为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细(xì)分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的分(fēn)派率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金(jīn)等追加投(tóu)资(zī)，有机会进(jìn)一步(bù)延(yán)长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市(shì)场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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