5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季(jì)报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃(眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求(qiú)端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程(chéng)，还(hái)是(shì)人均住(zhù)房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代(dài)已经过去(qù)，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随(suí)着地产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过去了(le)，但不代(dài)表没(méi)有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗(gòu)的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫(yì)情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业(yè)绩(jì)势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产资产运(yùn)营能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”