“现在的房地产(chǎn)很难(nán)再出现(xiàn)像(xiàng)过去十年的系统性行(xíng)情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首(shǒu)席经济(jì)学家洪(hóng)灏向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，房地产行业分(fēn)化的愈加明(míng)显(xiǎn)，让机构和投资(zī)者的关注度从板块向单个标的转移。上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指出，从(cóng)行业(yè)来看，无论是(shì)业绩，还是(shì)估值，房寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶地产(chǎn)都已经双杀到了(le)最(zuì)底部，而且是反复地杀到了(le)底部，再往下的空间已经不大(dà)了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么(me)如(rú)何(hé)寻(xún)找房地产个股的阿尔法寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需要(yào)非常小(xiǎo)心，避免选了半(bàn)天(tiān)，标的(de)公司(sī)出(chū)现爆雷的情况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出(chū)，需要满足以下三个(gè)基准：有大的国资背景的(de)、杠(gāng)杆(gān)率较低的、此前没(méi)有踩过(guò)红线的。

　　他还表示(shì)，如果关(guān)注一(yī)下今年房地产的开发资金来源，可以发现，其实银行的信(xìn)贷倾向是(shì)不(bù)太(tài)愿意(yì)给房(fáng)企贷款的，房企的主要资(zī)金来源来自新盘的(de)销售(寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶shòu)。但今年新房的(de)销售情况相(xiāng)较一般。再关注(zhù)一(yī)下，哪(nǎ)些房企能从银行拿到钱(qián)，其实(shí)主(zhǔ)要还(hái)是那些有(yǒu)国企背景的房企，民营(yíng)房企相对比较困难(nán)，所以(yǐ)整个行业出现了一个很明显(xiǎn)的(de)分化，无论是在销(xiāo)售，还是融(róng)资等各个方面都非常明显。现在有(yǒu)国资背景(jǐng)的(de)房企在资(zī)本市场表现相对较好，但没(méi)有国资背景(jǐng)的民营(yíng)房企股价大多(duō)表现很(hěn)一般(bān)。

　　陈昊扬(yáng)则向《红(hóng)周刊》表示，在房地(dì)产行业内，我(wǒ)们(men)的(de)逻(luó)辑是(shì)，“寻(xún)找最(zuì)后(hòu)的赢(yíng)家”。而具(jù)体到如何挖(wā)掘(jué)，我们会特别重视企业(yè)的成本优势，更具体(tǐ)一点，就是它的净借贷水平（净负债率）是不是行业内的最(zuì)低(dī)水(shuǐ)平；利润率是不是行业(yè)内最(zuì)高的；融资成本是否是行业(yè)内最低的；建(jiàn)安成本是(shì)否也是业内最低的(de)；这些都是(shì)我们看重的(de)一家房(fáng)企的综(zōng)合成本。

　　需(xū)要注意的是，能够同时满足上(shàng)述条件的房企并不多。即便是(shì)在(zài)国央企中，仍有部(bù)分房(fáng)企出现了“三(sān)道红线”的(de)“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋(qū)势(shì)。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数(shù)据整理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，截至2022年末，天房(fáng)发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地(dì)产、中国武夷等国(guó)央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发(fā)展、京投发展、光明地产(chǎn)、云(yún)南城投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城投控股等国央(yāng)企房企也踩了“三道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特(tè)色的(de)国央企房企，其(qí)财务(wù)指(zhǐ)标称(chēng)得上完全健康的(de)仍是少数。而更加值得注(zhù)意的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至(zhì)地方国企开始大举扩张。而这无(wú)疑又进一步考验(yàn)着(zhe)国(guó)央(yāng)企(qǐ)的资(zī)金链情况。

　　对(duì)房(fáng)企而言，扩张速度的张弛有度(dù)尤为重要，节奏把(bǎ)握准确(què)，有助(zhù)于房企(qǐ)储备(bèi)优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场，以及过于激(jī)进的扩张拿地节(jié)奏(zòu)也有可能让房(fáng)企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬(yáng)以其配置的一家房企(qǐ)进(jìn)行举例，它从2018年(nián)开始到2021年，连续4年的净借贷(dài)比(bǐ)例都(dōu)维持在33％左右，完全没(méi)有增加杠杆比例(lì)。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其(qí)开始(shǐ)在(zài)一线城市进行大举拿地，净(jìng)负债率也由此前的33％左右(yòu)水准提高到45％左右，涨了接近三分之一(yī)。与此(cǐ)同时，该(gāi)房企新购(gòu)入地块也实现了快速的开(kāi)盘利(lì)用率，预计今年会有更(gèng)多的楼盘入(rù)市。像这类企(qǐ)业就符合“最后(hòu)的赢家(jiā)”的特点。一方面(miàn)，在于(yú)它本身储(chǔ)备了(le)很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其(qí)中一半(bàn)在一(yī)线(xiàn)城(chéng)市，另外一半也主要集(jí)中在强(qiáng)二(èr)线和二线城市；另一方面，它的扩张是有节(jié)制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道，与之相反，有些房企的扩(kuò)张速度让人(rén)感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或(huò)者说看到了(le)2016年(nián)～2020年期间扩张的(de)民营企业的影子(zi)。虽(suī)然说(shuō)，见到机会时要出手，但出手的章法仍(réng)要小心，如(rú)果负债率扩张得(dé)太快，但(dàn)未(wèi)来的两年市场没有想(xiǎng)象得那(nà)么好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么(me)如(rú)何来衡量一家房企(qǐ)的扩(kuò)张速(sù)度是否(fǒu)激(jī)进？陈昊(hào)扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，主要还是看房企的净负债率水平，在我(wǒ)看来(lái)，这个比例如(rú)果超过60％，就是扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难(nán)看出(chū)，这一标(biāo)准要比“三道(dào)红线”对房企的净负(fù)债率要(yào)求不(bù)得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊(hào)扬(yáng)解(jiě)释，当前房(fáng)地产行业的复(fù)苏速度并没有那么快(kuài)，所(suǒ)以(yǐ)要(yào)规避(bì)公司(sī)净负债率提高到一个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地(dì)较积极的房(fáng)企梳(shū)理发现，中(zhōng)交(jiāo)地产、中国金茂、华发股份、越(yuè)秀(xiù)地(dì)产(chǎn)、绿(lǜ)城中(zhōng)国、保利发(fā)展等房企(qǐ)2022年净负债率都(dōu)在60％之上(shàng)。其中，中交地(dì)产净负债(zhài)率持续居高(gāo)不下(xià)，在2020年至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华(huá)润置地、中(zhōng)国(guó)海外(wài)发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房企在践行较积(jī)极的拿地策略的同时，也较好地控制了(le)公(gōng)司的扩张速度与净负债率(lǜ)水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)等(děng)个别民(mín)营(yíng)房(fáng)企

　　或(huò)具备“最(zuì)后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们是(shì)以同(tóng)一筛(shāi)选(xuǎn)标准来看(kàn)国央企与民营(yíng)房企(qǐ)，但在各维度的实(shí)际表现上，国央企确实会更胜一筹(chóu)。如(rú)国(guó)央企的融资成本(běn)更低，融(róng)资渠(qú)道也更顺畅，能够做到想融就(jiù)融，这样，国央企自然而然就(jiù)具有(yǒu)天然(rán)优势。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机(jī)构更加看好国央企，但这(zhè)也并(bìng)不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》梳理发现(xiàn)，仍有少数(shù)民营(yíng)房企同(tóng)样受(shòu)到(dào)机构(gòu)的青(qīng)睐。比如，根据2023年(nián)一季报，滨江集(jí)团的十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)东中新进了“中国工商银行股份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)－景(jǐng)顺长城中国回报灵活配置混合型证券投资基金(jīn)”“全国社保基金一一(yī)六组合(hé)”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马(mǎ)资(zī)产管理有限(xiàn)公司(sī)就长期(qī)持有(yǒu)滨江集团。根据(jù)一季报，该资产公司(sī)的几只产品合计持(chí)有滨(bīn)江集(jí)团9543万股(gǔ)，约占流(liú)通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨江集团(tuán)的(de)受青睐，和其自(zì)身的基本面(miàn)表现存在一(yī)定关系。2020年以来(lái)的近三年时间，房地(dì)产市场整体在(zài)走“下(xià)坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企的滨江(jiāng)集团仍是表现出较(jiào)强的(de)韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价(jià)表现等多(duō)维度都表(biǎo)现了较强的增(zēng)长(zhǎng)势(shì)头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团(tuán)扣非归母(mǔ)净利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近(jìn)期发布的(de)2023年(nián)一季报，今年一季度，滨江(jiāng)集(jí)团更是实现(xiàn)了扣(kòu)非归(guī)母净(jìng)利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍能保持(chí)自身(shēn)业绩(jì)的持续(xù)增长，和滨(bīn)江集团扎(zhā)根杭州的(de)战略布局关系(xì)密(mì)切。根据2022年年报，滨江集团有(yǒu)近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营(yíng)收比重只占到近六成。近三年(nián)持续(xù)稳居(jū)杭州房企(qǐ)销(xiāo)售排名第一(yī)。

　　与(yǔ)此同时(shí)，滨江(jiāng)集(jí)团在杭州的土储补充同样(yàng)较(jiào)为积极，根据诸葛找(zhǎo)房、住在(zài)杭州网数(shù)据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额(é)依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的(de)本(běn)土第一。

　　而滨(bīn)江集团(tuán)在杭(háng)州的较突出表现，也让滨江集团的房企(qǐ)排名(míng)迅速提升(shēng)。到2023年，滨(bīn)江集团的房(fáng)企排名已冲(chōng)进前(qián)十，根据(jù)中指数据，2023年前(qián)4月(yuè)，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿元，位列房(fáng)企第(dì)九位。

　　值得注(zhù)意(yì)的(de)是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更是(shì)迎来多家机构的集中调(diào)研。滨江集团发布公告(gào)表示(shì)，公司(sī)于(yú)5月10日接受(shòu)了信达证(zhèng)券(quàn)、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产业(yè)链布局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构在下(xià)游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际(jì)上房(fáng)地(dì)产开发只(zhǐ)是房地产产业链上的中游环(huán)节，其上游主要(yào)为钢(gāng)铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下游应用(yòng)行业主要包括中介服务(wù)、家用电器、物业管理、家居用品(pǐn)。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地(dì)产开发(fā)环节与(yǔ)上游材(cái)料端息息相(xiāng)关，新(xīn)盘开工不足导致上(shàng)游(yóu)不被看好，机构寻觅个股阿(ā)尔法的思路渐渐移(yí)至下(xià)游。“中国房地产行业在进入(rù)存量房时(shí)代(dài)，所以(yǐ)对地产(chǎn)产(chǎn)业链，尤其是偏消费属性的家(jiā)装(zhuāng)家居领域(yù)，我们相(xiāng)对看好，因为居民保有的住房规模(mó)越来越大，随(suí)着时(shí)间(jiān)的增加，内装更(gèng)新的需求也会越来越多。美国(guó)过去的数据充分说明了这(zhè)一点，在(zài)新房销售见顶之后，家具消费的(de)增长却一直(zhí)都很好。对于地产产业链，我们相对看(kàn)好和内装相关的行业，例如(rú)消费(fèi)建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙(lóng)头年内表现的统计，目(mù)前暂居前两位(wèi)的都(dōu)是来自家纺赛道(dào)的公(gōng)司，它(tā)们分(fēn)别是富安娜和水星家纺(fǎng)，特别是前者(zhě)在月线连收七根阳线的基础上(shàng)，年内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前(qián)者为例(lì)，富安娜主要从事纺织家居、睡(shuì)眠家居、生活(huó)类产(chǎn)品的研(yán)发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一(yī)季(jì)度报告显示，报告期内，富(fù)安(ān)娜实现营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不(bù)过实现归属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，能(néng)够发(fā)现该股(gǔ)早(zǎo)已成(chéng)为基(jī)金重(zhòng)仓股的天下，彼时包括公募的(de)中欧价值(zhí)发现(xiàn)、中欧潜力价值、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新价值和私(sī)募(mù)的明河2016，都在其(qí)中出(chū)现，占(zhàn)据了半壁(bì)江山。需要强调(diào)的是，中欧的两只(zhǐ)基金都是价值派基金经理(lǐ)曹(cáo)名长在管(guǎn)的产品(pǐn)，首(shǒu)季其同时(shí)重仓的房地产产(chǎn)业链股票还有金地集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家居板块(kuài)也因疫情、消费复苏(sū)进程缓慢(màn)等多因(yīn)素一度沉寂，不过好在(zài)困境反转露出曙光，家(jiā)居板块中年内表现最(zuì)好(hǎo)的是志邦家居。同一时间段(duàn)，该股年内上涨(zhǎng)已经超过(guò)23％，从业绩来看，无论是营(yíng)收还是归母净(jìng)利润，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从公司的十大(dà)流(liú)通股股东来看，《红周刊(kān)》发现广发基(jī)金(jīn)经理罗洋(yáng)慧眼独(dú)具，一季报中他管理的广发策略优(yōu)选和广(guǎng)发(fā)安宏回报均增加(jiā)了持(chí)股，而(ér)这(zhè)两只产品也成为(wèi)志邦家居十大流通股股东中仅有的两只公(gōng)募。有意思的是(shì)，他似乎对(duì)于定制家居类标的(de)情有独(dú)钟，在另一家赛(sài)道公司金牌橱柜中(zhōng)，他(tā)管理的全部三只(zhǐ)产品(pǐn)均登榜十大流(liú)通股股东(dōng)，其也成为他的(de)独(dú)门重仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的物(wù)业股也(yě)越(yuè)来(lái)越被(bèi)机构所青睐，不过这类标(biāo)的大多在(zài)香港上市，如何选择成为(wèi)难(nán)题。对(duì)此，前(qián)述上海公募基(jī)金经理(lǐ)举例分析：“物业服务不是一个高毛利的行(xíng)业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司还(hái)是(shì)希望挣的是市场(chǎng)化应(yīng)该挣的钱，以我曾经买的(de)绿城服务为例(lì)，它(tā)在(zài)中高端楼盘占比是比较(jiào)高的(de)，每年(nián)到期的合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能做(zuò)到滚(gǔn)动的大(dà)部(bù)分项目到期之(zhī)后，经过(guò)两三轮合同(tóng)周期还(hái)能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能(néng)做到(dào)产(chǎn)品提价的公司很少，因为物业公司(sī)很容(róng)易一开始是挣钱的，后(hòu)面因为(wèi)保安这些固(gù)定人员成本(běn)的年度增长(zhǎng)，不(bù)过服务没有特别好(hǎo)，客户没有那么满意，能做到提价难度(dù)是非常(cháng)大的。但是该公司能在业内做(zuò)到(dào)到期(qī)之(zhī)后提价率比(bǐ)较高，这跟它的(de)定(dìng)位(wèi)和(hé)比较好(hǎo)的服(fú)务是有(yǒu)关系(xì)的。”他进(jìn)一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶