导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场会(huì)如何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租赁廉(lián)租(zū)房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等(děng)因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南(nán)京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口实际(jì)上(shàng)会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁(qiān)入地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会(huì)议明唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗确指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实(shí)际值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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