近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的(de)时应(yīng)了解(jiě)资(zī)产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额(é)占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易(yì)引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金(jīn)额(é)完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影(yǐng)响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例(lì)是(shì)变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价(jià)格和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的(de)分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的(de)分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机p>

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资(zī)产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人(rén)综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模(mó)较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发(fā)行首年(nián)及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金(jīn)上(shàng)述(shù)负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机