文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的(de)监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付(fù)款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产回归实(shí)体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国香港还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问(w我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词èn)题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度(dù)的(de)监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工(gō我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词ng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需(xū)求大(dà)和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了(le)分配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于(yú)当时的(de)国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物(wù)分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地(dì)的(de)开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平(píng)，中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时(shí)间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的(de)快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资(zī)金，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工(gōng)程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一(yī)般设有定金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月(yuè)供(gōng)；二是房(fáng)屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第(dì)三(sān)方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资(zī)金可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的(de)贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等各(gè)个(gè)环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无(wú)误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资(zī)金在进入开发(fā)商账户(hù)前经(jīng)过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未放款部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词