导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次(cì)人口普查(chá)调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求(qiú)正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存(cún)在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据(jù)公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布，一是(shì)每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本(běn)文去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中(zhōn德国对中国友好吗，德国对中国怎么样g)国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅(fú)为(wèi)过去十年(nián)变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套(tào)房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是德国对中国友好吗，德国对中国怎么样未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

德国对中国友好吗，德国对中国怎么样　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下(xià)降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心(xīn)城(chéng)市(shì)流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于(yú)城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可(kě)能偏低(dī)，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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