文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么(me)来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获(huò)得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善，是以(yǐ)客户(hù)为中心(xīn)，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资(zī)金等能(néng)力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础等(děng)城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临(lín)商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是(shì)为了(le)缓解房加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从(cóng)无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银(yín)行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则(zé)按(àn)照(zhào)项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再由(yóu)工程方将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程(chéng)进度(dù)分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方(fāng)式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是房(fáng)屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供(gōng)一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国(guó)没(méi)有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是(shì)当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向金融(róng)机(jī)构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金融(róng)机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款部(bù)分无(wú)需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，购房者(zhě)的(de)订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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