万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回(huí)钱(qián)款不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到(dào)这些(xiē)业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的(de)那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是(shì)北京的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付(fù)价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法(fǎ)解释的(de)方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国(guó)信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司成为了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的(de)国(guó)民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名(míng)人士(shì)，如知名(míng)演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳(太深是一种什么体验，太深是不是不好láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这(zhè)样，中赫为什(shén)么(me)又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资(zī)金压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng太深是一种什么体验，太深是不是不好)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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