饱受争议的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地(dì)产经纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在(zài)利用(yòng)房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题(tí)，加重交易(yì)当事(shì)人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院(yuàn)住(zhù)房(fáng)政策(cè)研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利(lì)用信息(xī)不对称等问题(tí)，将非必(bì)要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对(duì)居民造(zào)成额(é)外的负担，而且这些服务事(shì)项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市(shì)场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价(jià)值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪(jì)服务收费上，两部(bù)门在此次(cì)意(yì)见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标(biāo)准的(de)最早(zǎo)依据(jù)是(shì)1995年国(guó)家计委建设(shè)部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基(jī)础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)多少由各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实(shí)际(jì)收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前(qián)并未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费(fèi)标准进(jìn)行明码标(biāo)价即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交易(yì)当事人出具收(shōu)费清单，列(liè)明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高(gāo)于(yú)市场平均(jūn)水平(píng)的(de)房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合(hé)措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价(jià)格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的(de)行为(wèi)。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规(guī)纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头(zhái)和(hé)普宅本来收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服务领域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在(zài)产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研(yán)究(蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原本(běn)应该由上(shàng)下家(jiā)各(gè)支付一半的(de)中介费(fèi)，但在(zài)一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司(sī)可(kě)能(néng)会利用其支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收(shōu)费的基(jī)础(chǔ)上蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不(bù)仅有利于提高交易(yì)中操作的(de)透(tòu)明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟(lín)称(chēng)。

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