OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前几(jǐ)日(rì)的(de)下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子目(mù)的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期已同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不会从(cóng)根(gēn)本(běn)上(shàng)影响其内外价(jià)值，投(tóu)资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续(xù)波(bō)动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科(kē)技(jì)的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有(yǒu)所回升(shēng)，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的(de)8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出现波(bō)动(dòng)。”一(yī)位业内人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日(rì)场内资(zī)金有所流出，但是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随(suí)着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好判断(duàn)价(jià)格是不是已(yǐ)经完全(quán)触(chù)底。

　　此(cǐ)外(wài)，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收益(yì)率高的产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业(yè)园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度对经营(yíng)现金流没(méi)有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加(jiā)上(shàng)前期本身园区类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是(shì)落到(dào)租金收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提(tí)振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说明(míng)会上，运营(yíng)团(tuán)队表示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了(le)不到(dào)三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各(gè)方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事(shì)发突然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和(hé)核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际租户需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意(yì)向(xiàng)书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批(pī)扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置(zhì)率为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释(shì)，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租户的调(diào)租和换租(zū)都属(shǔ)于(yú)正常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目(mù)在给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的(de)成新度(dù)高一些，单价(jià)也贵(guì)一些，张江光大园单(dān)层以(yǐ)一千平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的(de)物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉(sù)求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了(le)一家(jiā)，后续我们在资源共享和(hé)联(lián)合营销方面能更加充(chōng)分(fēn)发(fā)挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关(guān)负责人表示，张江集(jí蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子)团和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开(kāi)发的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空(kōng)间资产上市平台(tái)目标的(de)坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可(kě)能面(miàn)临了一(yī)些突发情(qíng)况需(xū)要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建设发展过(guò)程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小的(de)插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可(kě)能(néng)化解当前突发(fā)事件(jiàn)的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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