5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也(定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别yě)出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行(xíng)的房价(jià)，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成(chéng)为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)行列(liè)。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较于(yú)民营(yíng)地(dì)产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更(gèng)为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位(wèi)，其(qí)次是销售(shòu)份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企(qǐ)，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集(jí)中在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都(dōu)出(chū)现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去(qù)库(kù)存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个(gè)房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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