万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得(dé)不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的(de)时(shí)候，他们(men)的(de)姿势(shì)都那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核(hé)心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的(de)处(chù)置主体是中国(guó)信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也没有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押(yā)，所以不能(长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的(de)，没准(zhǔn)还(hái)是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了(le)购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有(yǒu)名的(de)融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一(yī)直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下(xià)北(běi)京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目(mù)前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善(shàn)其身？

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