5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其(qí)是万科(kē)最为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑是供(gōng)给(gěi)侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目前(qián)居(jū)民的杠杆(gān)率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系)成为公(gōng)募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的(de)公司(sī)月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基金、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度(dù)十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系除(chú)去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低(dī)的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发(fā)资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且(qiě)可预(yù)期的盈利和(hé)现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集(jí)中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路(lù)的(de)话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢(huī)复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业的(de)资(zī)金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三(sān)季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地(dì)产以及(jí)其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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