一线(xiàn)城市(shì)，也不端着了。

　　昨(zuó)天，深(shēn)圳取消二手房指导(dǎo)价的消息在房(fáng)产圈刷屏了。

　　这条消(xiāo)息(xī)为什(shén)么这么重要？首(shǒu)先(xiān)二手房指导价(jià)被称为“核弹级”政策(cè)，其次深圳(zhèn)几乎是最后一个还(hái)在“认真”实(shí)施这(zhè)条(tiáo)政策(cè)的城市，最后深圳是(shì)房价前三(sān)的核(hé)心城市。所以，深(shēn)圳的一举一动都具有风(fēng)向标意(yì)义(yì)。

　　有分(fēn)析人(rén)士指出，深圳二手(shǒu)房指(zhǐ)导(dǎo)价如果取消，首先有利于深圳二手房(fáng)回暖，然后二手房回(huí)暖有利(lì)于深圳楼市总体回暖，最后深(shēn)圳楼市回暖有(yǒu)利于全国楼市回(huí)暖....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥(tuǒ)的“蝴蝶(dié)效应”。

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　　“核弹(dàn)调控”退出？

　　昨(zuó)天(tiān)，深圳(zhèn)疯传“二手房指导价”正式结(jié)束。传言(yán)称：二手房贷款不按官(guān)方参考价（指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)），银行核定(dìng)房价以网签备案价和评估价孰低为(wèi)准(zhǔn)。

　　自此，参(cān)考价真正(zhèng)变成了“参考价”。

　　目前(qián)没有看到官(guān)方文件。据证(zhèng)券时报21日消息(xī)，目前深圳多(duō)家大行表示“尚未接到正式(shì)通知(zhī)，目前仍按参(cān)考价办理按(àn)揭”。所以(yǐ)还(hái)需要持续的关注。

　　易居研(yán)究院研究总监(jiān)严跃进(jìn)认为，本次政策大概率为真(zhēn)，更多体现为银行贷款等(děng)领域按照新(xīn)的规则进行(xíng)，但不会出台正(zhèng)式文(wén)件。

　　有时候，有些事情，是(shì)不用发(fā)文件的。毕竟可以(yǐ)“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳楼(lóu)市二(èr)手(shǒu)房指导价横(héng)空(kōng)出世。当时，深圳一口气(qì)公布(bù)了(le)全市(shì)3595个小区的(de)参考价(jià)，很(hěn)多南山、福田、宝安中心区的(de)高价(jià)盘，直接按(àn)照当(dāng)时的市场价打了5折、6折来“指导”，银行只能(néng)按(àn)照指(zhǐ)导(dǎo)价来计算首付(fù)、发(fā)放贷(dài)款。

　　当时大家还不觉得(dé)厉害(hài)，但经(jīng)历了(le)这两年的痛苦，才深知为啥叫做——“核弹(dàn)级”。

　　举(jǔ)个例子，市场价1000万的(de)房子，如果不“指(zhǐ)导”，可(kě)以(yǐ)首付3成即300万；如果指(zhǐ)导价打(dǎ)七折即700万(wàn)，那么(me)首付3成210万(wàn)，加上需(xū)要全款支付的部分，实际首付去(qù)到了510万，相当于首付(fù)5成(chéng)了（多给210万首付）。这直接让(ràng)大批量买家，失(shī)去了购房能力，相(xiāng)当(dāng)于强势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳推行二手房参考(kǎo)价以后，东莞、宁波、成都、三亚、西安、合(hé)肥、广州(zhōu)等10多(duō)个城市(shì)陆续跟(gēn)进(jìn)。事实也确实(shí)证明了(le)，这条政策的(de)“核弹”级别。

　　到了2021年(nián)10月，根据(jù)安居(jū)客的统(tǒng)计，实施二手房指导(dǎo)价的10个城市，有8个(gè)挂牌价(jià)降了(le)。

　　2022年(nián)受到疫情的(de)影响，二手(shǒu)房(fáng)更(gèng)是(shì)惨不忍三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹睹。以2022年(nián)12月数据为例，全国70个大中(zhōng)三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹城市(shì)房(fáng)价只有6个同(tóng)比上涨，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出(chū)了(le)沉(chén)重代价

　　据深圳乐有(yǒu)家(jiā)研(yán)究中(zhōng)心数据显(xiǎn)示：成交量上(shàng)，二手房(fáng)指(zhǐ)导价出台当年，深圳二手住宅(zhái)成(chéng)交量同比下(xià)滑(huá)57％。2022年继续腰斩，成交量(liàng)同(tóng)比下滑47％，全(quán)年(nián)成交量仅2.2万套(tào)，创近(jìn)二(èr)十年最低记录(lù)，相较2020市场高峰缩水近八成。

　　价格方(fāng)面，与二手房指导价(jià)发布当月相比，如(rú)今二手(shǒu)房挂牌价低(dī)于及接近(jìn)参考价的房源占比大幅增加。2023年一季(jì)度，深圳各区二手房成(chéng)交(jiāo)TOP10小区中，过半成交价低于参(cān)考价。

　　只有真实经历其中的(de)人(rén)，才能深切的(de)感知(zhī)其威力(lì)。

　　深圳(zhèn)房东(dōng)，斩仓的(de)新闻不绝(jué)于耳。

　　据说一位(wèi)码(mǎ)农(nóng)三年(nián)前(qián)高杠杆买了(le)2套华润城，月供12万(wàn)，最终亏损1000万破产。据媒体推测(cè)，如果案例(lì)属(shǔ)实，买(mǎi)家的(de)实际购(gòu)房成本(běn)高达20万/平，目前价(jià)格(gé)跌(diē)至14万(wàn)/平，叠加这三年(nián)的房贷和持有成本，差(chà)不多亏损超千(qiān)万。

　　深圳一大批人这两(liǎng)年感受到了(le)太多(duō)“心(xīn)酸”。二(èr)手房(fáng)成交量创下多年(nián)新(xīn)低，学(xué)区房神话不(bù)再，房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介的(de)日(rì)子难(nán)过，投(tóu)资客(kè)挥(huī)泪斩仓(cāng)....

　　在稳(wěn)楼市的基调(diào)下，2022年以来(lái)，实(shí)施了二手(shǒu)房(fáng)指导价的城市(shì)陆陆续续(xù)低调退出，目(mù)前只(zhǐ)有(yǒu)深圳还是最后(hòu)的“堡(bǎo)垒(lěi)”。

　　3

　　“风向标”意义明显(xiǎn)

　　最近一(yī)线城市也(yě)不端着(zhe)了。

　　近日，北(běi)京在(zài)房山(shān)区(qū)试点(diǎn)多(duō)子(zi)女家(jiā)庭和(hé)职(zhí)住平衡家庭购房(fáng)支持政策。上海(hǎi)也考虑予(yǔ)以多孩家庭在(zài)新房(fáng)计分制度(dù)政策上的(de)支(zhī)持。

　　从最新公(gōng)布的3月份70个大中城(chéng)市(shì)商品住宅销售(shòu)价格变动情况来看，广(guǎng)州、深圳的新房、二手(shǒu)房(fáng)价格仍然是同比去年依然是(shì)下降的。

　　北(běi)京、上海已经同比增长了，其他二(èr)线城市如杭州(zhōu)、成都、南京、合肥等城市价格都是同比上涨的。

　　广州(zhōu)、深圳(zhèn)能(néng)不急吗？

　　事实上，上面(miàn)可能更(gèng)急。3月份，两部(bù)门联合发文，全(quán)面推动二手房(fáng)“带押过(guò)户”全国实施，这是一(yī)条被广泛好评(píng)的新政。对于激活二手(shǒu)房交易，具有定海神针(zhēn)般(bān)的作(zuò)用。

　　住建部(bù)部长倪(ní)虹近日更是指出：建筑业、房地产企业要(yào)发挥(huī)国民经济“顶梁柱”“压舱石(shí)”作用。回(huí)归到常识，从字面理解一下这两个词，意思就是——顶梁柱如果不行(xíng)了，上面不就塌了嘛？压舱(cāng)石(shí)如果(guǒ)压不住，小船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼(lóu)市的政(zhèng)策，还有一大波正在路上...

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