近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了(le)高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的(de)变化。基(jī)金份额(é)二(èr)级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎn彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方g)情况(kuàng)，可以分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基(jī)金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有人(rén)实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活(huó)力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方级市场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的(de)收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的(de)二级市场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期(qī)限。这种类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的(de)经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资(zī)产可以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为(wèi)可(kě)观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披(pī)露预(yù)测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市(shì)场的实(shí)际环境(jìng)，对基(jī)础设(shè)施项目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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