文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的(de)责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展重工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思)预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以(yǐ)预(yù)售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求(qiú)，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达(dá)国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失(shī)还款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款等，则(zé)风险完(wán)全(quán)由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三(sān)方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的(de)房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔(péi六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极(jí)为严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明(míng)书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的(de)购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余(yú)房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的(de)订金(jīn)与付(fù)款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计(jì)形势(shì)复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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