5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公(gōng)司(sī)市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金一(yī)季(jì)报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板(bǎn)块排(pái)名(míng)最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业(yè)也出现了(le)一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的(de)年(nián)销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期(qī)归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其(qí)布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司(sī)等(děn不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友g)都跻(jī)身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上海本(běn)地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季(jì)度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣(不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来(lái)说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环(huán)比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库(kù)存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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