OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的(de)下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升(shēng)，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关负责人也(yě)表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目(mù)，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大(dà)，但其实(shí)不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外(wài)价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技的事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低(dī)开，此后二(èr)级(jí)市场价(jià)格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利(lì)消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市(shì)以来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披(pī)露张江光大园项目出(chū)租率有所下(xià)降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽(jǐn)亲爱的让你㖭我下黑管出(chū)于风险规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所(suǒ)流(liú)出，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具(jù)备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此外，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产(chǎn)就回(huí)调不少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租(zū)金收入受(shòu)不受(shòu)影(yǐng)响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会(huì)最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市(shì)场信心(xīn)得(dé)到(dào)了(le)一定提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)的(de)信心(xīn)，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和合同谈(tán)判中的(de)储备租(zū)户正常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到(dào)回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到三周的(de)时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引(yǐn)起(qǐ)了(le)市场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了(le)沟通和核(hé)实(shí)工作，并同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖(gài)了(le亲爱的让你㖭我下黑)芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽(suī)然收了三个(gè)月(yuè)履约保证金给了(le)我们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完成去(qù)化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多(duō)储(chǔ)备租户(hù)，之前(qián)的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张江光大园(yuán)一(yī)直(zhí)以来都坚持以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出(chū)租率(lǜ)下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及(jí)时修(xiū)复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜(xié)，引入(rù)了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润大厦(shà)多(duō)是两千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自(zì)身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源(yuán)共享和(hé)联(lián)合(hé)营销方(fāng)面能更(gèng)加充分发(fā)挥协(xié)同(tóng)效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负(fù)责(zé)人表示(shì)，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还有一(yī)些其他在开发(fā)的储备项目，这些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产业空间(jiān)资产上市平台(tái)目标的坚实(shí)后盾和(hé)储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来的发展。”相关(guān)负(fù)责人(rén)表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现(xiàn)基(jī)金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的(de)一步(bù)，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城这三十年(nián)建设发展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预(yù)期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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