OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收到哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极(jí)应(yīng)对(duì)哲库提前(qián)退租(zū)的(de)可能(néng)事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下(xià)跌(diē)，8只产业(yè)园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露(lù)张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级(jí)市场也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的(de)原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经(jīng)完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不(bù)少(shǎo)了(le)，这(zhè)就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不(bù)过(guò)，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是(shì)落到租金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区(qū)会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重要承租(zū)方之一，目(mù)前(qián)未收(s也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句hōu)到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级(jí)市场价格出现回落。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和(hé)合同谈(tán)判中的储备租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目(mù)出租(zū)率将(jiāng)得(dé)到回(huí)升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的(de)原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发(fā)突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的(de)第一时(shí)间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租(zū)的(de)可能(néng)事项。由于(yú)张润(rùn)大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉(xī)新区国(guó)资(zī)委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息(xī)技术等产业(yè)客(kè)户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正(zhèng)在(zài)着手通(tō也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句ng)过签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重(zhòng)要租(zū)户(hù)。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了(le)我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负(fù)责(zé)的(de)态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那(nà)么多(duō)储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空置率为何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市(shì)场化运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和(hé)换(huàn)租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这次项目的大(dà)租户退租正(zhèng)好发生(shēng)在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及(jí)时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一(yī)定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标(biāo)准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业(yè)。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域(yù)内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变成了(le)一家(jiā)，后续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高科(kē)目(mù)前在管资(zī)产约五百万方，还(hái)有一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资(zī)产(chǎn)上市平台目标的(de)坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我们(men)非常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本(běn)平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实(shí)现基(jī)金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突(tū)发情(qíng)况需要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们(men)在(zài)张江科学城(chéng)这三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所有负(fù)面(miàn)影响，维持(chí)预期和市(shì)场的信心。”

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