5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为钟南山为什么被说成钟百亿保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服务为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三(sān)个季(jì)度他有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大(dà)钟南山为什么被说成钟百亿幅降温，优质(zhì)土地(dì)供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的(de)净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行业(yè)进入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在(zài)三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融资成(chéng)本保持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是(shì)拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得(dé)多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的(de)弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待(dài)它的基(jī)本面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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