近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)对此表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预(yù)期则更(gèng)有规(guī)律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)资产的(de)经(jīng)营(yí一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗ng)现金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实(shí)际获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设(shè)施(shī)证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多(duō)元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平(píng)的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格(gé)走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市(shì)场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需(xū)结合(hé)持有产品的(de)特(tè)性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要来自项目每(měi)年(nián)的(de)现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时(shí)，应了(le)解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗(yīn)此将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可供分(fēn)配的(de)现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力(lì)进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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