万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了1ma等于多少a，1ua等于多少a共同债务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割(gē)了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售1ma等于多少a，1ua等于多少a罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际(jì)上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没(méi)资金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明(míng)确(què)了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有(yǒu)很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落(luò)到这个(gè)地步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在(zài)于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查(chá)查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持(chí)续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及(jí)中赫集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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