万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的(de)处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置(zhì)的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币(bì)，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页(yè)面上(shàng)又注(zhù)明这75套(tào)房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的(de)报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查(chá)封(fēng)的(de)可以向法院提出执行(xíng)异(yì)议申请(qǐng)，请求(qiú)法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报(bào)公布《最(zuì)高人(rén)民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利保护(hù)问题的(de)批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居(jū)住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求(qiú)权(quán)优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付了部(bù)分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还(hái)会(huì)被(bèi)业主讨回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗托(tuō)有(yǒu)限责任公(gōng)司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到(dào)这(zhè)个(gè)地步(bù)，其实是有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化(huà)业(yè)务(wù)，先后(hòu)进军能源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目(mù)前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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