5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(z威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家hōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利(lì)时代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度(dù)得以延(yán)续。数据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行(xíng)业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期(qī)一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行(xíng)业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连(lián)续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.8威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家6亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基(jī)本(běn)在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然(rán)存在(zài)，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的(de)概(gài)率比较低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关注将(jiāng)受益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或(huò)许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续(xù)提(tí)升，再(zài)次(cì)是(shì)拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均(jūn)实(shí)现了业绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至是较大(dà)增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么(me)投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同(tóng)时(shí)也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些(xiē)不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的(de)市(shì)场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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