近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗p>

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确(què)定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来(lái)观察(chá)和(hé)评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低(dī)，对(duì)产权(quán)类的资产更多(duō)关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益(yì)主要(yào)来自(zì)底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力(lì)、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的(de)短(duǎn)期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的(de)运(yùn)营(yíng)业(yè诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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