文(wén)：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实(shí)现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层(cén四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的g)面看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房(fáng)者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府(fǔ)批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机(jī)制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解(jiě)这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的(de)最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大(dà)多(duō)数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任(rèn)上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城(chéng)市(shì)化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于(yú)当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发(fā)商以预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预售制度。四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的rong>预售(shòu)制的初(chū)衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港(gǎng)的(de)按(àn)照(zhào)工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资(zī)本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式套(tào)取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三(sān)方(fāng)验(yàn)收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付(fù)时需(xū)取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银(yín)行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后(hòu)即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约公证，签(qiān)订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付(fù)房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　日本(běn)期房(fáng)交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房(fáng)交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合(hé)同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度支付(fù)，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有(yǒu)统一的(de)选购权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银行的(de)第(dì)三(sān)方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。