导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我们测(cè)算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计(jì)数(shù)据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们(men)估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会(huì)占据两(liǎng)套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很大的(de)不(bù)便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二(èr)居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中国(guó)未来地产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户(hù)的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数(shù)会(huì)因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展带来(lái)的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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