近两年火(huǒ)爆的(de)创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基(jī)金年度(dù)可(kě)分配金额(é)以(yǐ)现金形(xíng)式分(fēn)配给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角度来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？”双重特(tè)点(diǎn)。二级市(shì)场价格(gé)反映这(zh鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？è)类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的(de)影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参与公(gō鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？ng)募REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施(shī)项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力(lì)的(de)改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的(de)比例是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年(nián)的(de)现金分红及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的(de)，对特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再能产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此将(jiāng)可供(gōng)分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份(fèn)额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的(de)资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低。因为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于(yú)分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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