导读(dú)

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查(chá)调(diào)查数(shù)据显示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不(bù)同能(néng)级城市(shì)之(zhī)间，不(bù)同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在(zài)不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数(shù)据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居民(mín)住(zhù)宅来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得(dé)到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭(tíng)界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受(shòu)益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城(chéng)市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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