OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的(de)下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的(de)原始权益人相关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)已同(tóng)步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租(zū)率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的(de)价(jià)格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级市场价(jià)格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发(fā)事件，因此导致(zhì)二级市场价格出(chū)现波动。”一(yī)位业(yè)内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过(guò女生摸你头发暗示什么，女生摸你的头发代表什么)，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年(nián)内二(èr)级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投资(zī)价值(zhí)，很适合(hé)稳健(jiàn)类投(tóu)资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基(jī)金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金流没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事(shì)件性利(lì)空(kōng)下调(diào)至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入(rù)受不受(shòu)影(yǐng)响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础(chǔ)设施资(zī)产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了(le)解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈判中的(de)储备租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得(dé)到回(huí)升。没想到(dào)仅过了不到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起(qǐ)了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相关(guān)负(fù)责(zé)人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第一时间(jiān)即(jí)奔(bēn)赴现场进(jìn)行(xíng)了(le)沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租(zū)户情况，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给(gěi)了我们一(yī)些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光大(dà)园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次项目的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目(mù)在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多(duō)是(shì)两千(qiān)多(duō)平(píng)的(de)大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以一千平的面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋形态的物(wù)业。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉(sù)求(qiú)，也会(huì)根(gēn)据(jù)自身需求和预算挑选区域内的(de)不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成女生摸你头发暗示什么，女生摸你的头发代表什么(chéng)了一(yī)家，后续(xù)我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能(néng)更加充分(fēn)发(fā)挥协同效(xiào)应(yīng)，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关负责(zé)人(rén)表示(shì女生摸你头发暗示什么，女生摸你的头发代表什么)，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业(yè)空间资产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾(dùn)和(hé)储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未(wèi)来的(de)发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可(kě)能(néng)面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是(shì)这和(hé)我(wǒ)们在张江科(kē)学城这三(sān)十(shí)年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能(néng)化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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