饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合(hé)发布(bù)了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构存在(zài)利用房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息(xī)等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加(jiā)强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明(míng)码标价等十(shí)方(fāng)面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海(hǎi)为(wèi)例(lì)，二手房占市(shì)场成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完(wán)成。但很多中介利用(yòng)信息(xī)不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服务事(shì)项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业(yè)关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认(rèn)为，未来相关部门主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务(wù)收(shōu)费及中介交(jiāo)易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交(jife2o3是什么化学元素āo)易(yì)过程中，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的(de)中介费。以北(běi)京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪fe2o3是什么化学元素服务(wù)费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低(dī)的(de)原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据(jù)这样(yàng)的(de)规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经交易(yì)各方协商同意，可在(zài)规定的(de)收费标准基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了(le)房(fáng)地产中介服务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费多(duō)少由各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并(bìng)未明确(què)具体(tǐ)的(de)中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行明(míng)码标价即可(kě)。而(ér)房地产经纪服务(wù)机构在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题(tí)，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明(míng)确服务项目(mù)和(hé)收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出具(jù)收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明(míng)显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门(mén)将(jiāng)会同市场监管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等(děng)综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价，是(shì)否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和(fe2o3是什么化学元素hé)租赁(lìn)经纪服(fú)务费(fèi)用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行(xíng)业，打击(jī)收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前(qián)两部(bù)门提出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如(rú)产(chǎn)权抵押(yā)、不同税(shuì)费(fèi)等(děng)都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业(yè)性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中介费及税费均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即(jí)使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利用其(qí)支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上(shàng)相(xiāng)当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作(zuò)的(de)透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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