5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机(jī)构对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位回(huí)升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资(zī)上，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端还需要(yào)有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的(de)浦东金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司(sī)拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩(jì)势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连续第(dì)三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的(de)修复更(gèng)明(míng)显。中特(tè)估的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙(lón富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位g)头(tóu)前途更为(wèi)光明。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等(děng)房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位