近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对(duì)此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相对经济(jì)活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体收益的(de)影响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)包括利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额(é)的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础资产(第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称(chēn第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发g)。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企(qǐ)业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于企(qǐ)业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责(zé)人(rén)也称。

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