万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的(de)业主基本(běn)都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本(běn)的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查封(fēng)，同时(shí)可以(yǐ)联合(hé)起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年ong>

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的(de)国民知名度(dù)，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当(dāng)年(nián)的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万(wà乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年n)元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的人(rén)生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化(huà)业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下(xià)北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出(chū)质记(jì)录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能(néng)独善其身？