近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目(mù)前(qián)已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额(é)占可(kě)供分配金额(é)比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)对(duì)此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市(shì)场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利(lì)息回(huí)报(bào)，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本(běn)金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为(wèi)是(shì)持续分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法)许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的(de)，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（I乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法RR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了(le)解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细(xì)分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金(jīn)份额单(dān)价随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的(de)假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资(zī)者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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