文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建(子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代(dài)步入高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中国(guó)一定(dìng)能实现房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府(f子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思ǔ)批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一定历(lì)史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参(cān)与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市(shì)民数(shù)量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导向使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问(wèn)题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台《关于(yú)进一(yī)步深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加(jiā)快(kuài)住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从(cóng)计划经(jīng)济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和(hé)预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居(jū)，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面(miàn)积(jī)占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银(yín)行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一的预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需(子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商(shāng)为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自银(yín)行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严格，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构(gòu)签(qiān)订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合(hé)同以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银(yín)行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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