导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外的(de)住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增(zēng)，引发(fā)一阵二(èr)手房身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的(de)新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们(men)利用既(jì)有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估(gū)算出(chū)2022年(nián)商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地(dì)的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的(de)中国城乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性线老化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很(hěn)难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁(qiān)入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平(píng)的(de)提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能(néng)偏(piān)低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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