文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发(fā)时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗益、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆(gān)的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼市(shì)几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为了防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透(tòu)明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进(jìn)一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二(èr)十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开发投资(zī)占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积(jī)违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两个(gè)独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银行作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行获(huò)得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期(qī)不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度(dù)分期支付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供一(yī)定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付(fù)时需(xū)取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审(shěn)查(chá)后发放的(de)验收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在(zài)确认(上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完(wán)工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大(dà)支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗充分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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