“现在的房地(dì)产很难再出现像过去十年(nián)的系统性行(xíng)情(qíng)。”思睿集团合伙人(rén)、首席经济学家洪灏向《红(hóng)周(zhōu)刊》表(biǎo)示，房地产行业分化的愈加明(míng)显，让(ràng)机构(gòu)和投(tóu)资(zī)者的关(guān)注(zhù)度从板块向单个标的转移。上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，从行业(yè)来看，无(wú)论是业绩，还是估(gū)值(zhí)，房地产(chǎn)都已经双杀(shā)到了最底(dǐ)部，而且是(shì)反复地杀到了底部，再往下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三道(dào)红线(xiàn)等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么如何寻找房地产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房(fáng)地产赛(sài)道中进行(xíng)选择，需要非常小心，避免选了半天，标的公(gōng)司出现(xiàn)爆雷的情况。除此之外，洪灏(hào)指出，需要满(mǎn)足以下三个(gè)基准：有大的国(guó)资背景的、杠杆率较低(dī)的、此前(qián)没(méi)有踩过红(hóng)线(xiàn)的。

　　他还(hái)表示，如果关注(zhù)一下(xià)今年房地产的(de)开(kāi)发资(zī)金来源，可以发(fā)现(xiàn)，其实银行(xíng)的信贷倾向是(shì)不太愿意给房企贷(dài)款的，房企的主(zhǔ)要资金来(lái)源来自新盘(pán)的销(xiāo)售。但今年新(xīn)房(fáng)的销售(shòu)情况相较一般(bān)。再关注(zhù)一(yī)下，哪些房企能从银行拿(ná)到钱(qián)，其实主要(yào)还是那些(xiē)有国企背景的房企，民营房企相对(duì)比(bǐ)较困难，所(suǒ)以整个行业出现了(le)一个很明显的分化，无论是在销(xiāo)售，还是(shì)融(róng)资等各个方面都非常明显(xiǎn)。现在有国资背(bèi)景的房企(qǐ)在资本市场表现相对(duì)较好，但(dàn)没有(yǒu)国资(zī)背景的(de)民营房企股价(jià)大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在(zài)房地产(chǎn)行业内，我们的逻(luó)辑(jí)是，“寻找最后(hòu)的(de)赢(yíng)家”。而具(jù)体到如何挖(wā)掘，我们会特别重视企业的成本(běn)优势，更(gèng)具体一点，就是它的净借贷水平（净负债率）是不(bù)是行业内的(de)最低水平(píng)；利润(rùn)率(lǜ)是不是(shì)行业(yè)内(nèi)最(zuì)高的；融资成(chéng)本(běn)是否是行业内最低的；建安成本是否也(yě)是业(yè)内最(zuì)低的(de)；这些都是我们看重的一家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同(tóng)时满足上述条件的房(fáng)企(qǐ)并(bìng)不多。即便是在国央企(qǐ)中(zhōng)，仍(réng)有部分房企出(chū)现了“三道红线”的(de)“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的(de)趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投(tóu)、中(zhōng)交地产、中国武夷(yí)等国央企(qǐ)“三道红线(xiàn)”全踩(cǎi)。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投(tóu)发展、光明地产、云南城投、首开股(gǔ)份(fèn)、珠江股份、城投控股(gǔ)等国(guó)央(yāng)企房企也踩了“三道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩张房企

　　需(xū)警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不(bù)难(nán)看出(chū)，即(jí)便是(shì)有着较稳健特色的国央(yāng)企房企，其财(cái)务指标称得上完全健康(kāng)的仍是少(shǎo)数。而(ér)更加值得注(zhù)意(yì)的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑又(yòu)进(jìn)一步考验着国央企的(de)资金链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏把(bǎ)握(wò)准确(què)，有助于房(fáng)企储备cow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读优质“弹药(yào)”；但(dàn)过于乐观的预判未来市场，以及过于激进(jìn)的扩(kuò)张拿地节奏(zòu)也有可(kě)能让房企重蹈此(cǐ)前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以(yǐ)其配置(zhì)的(de)一家房(fáng)企进行举例，它从2018年开始(shǐ)到(dào)2021年，连续4年(nián)的净借贷比(bǐ)例都维持在33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆比例(lì)。而到2022年，这(zhè)家(jiā)房(fáng)企明显感觉到机会来了，其(qí)开始在一线(xiàn)城市进(jìn)行大举拿地，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)也由此前的33％左(zuǒ)右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了(le)接近三(sān)分之一(yī)。与此(cǐ)同时，该房(fáng)企新购入地块也实现了快速的开盘利用率，预(yù)计今年会(huì)有更多(duō)的楼盘入(rù)市。像这类企业就符(fú)合“最后的(de)赢(yíng)家”的特点。一方面(miàn)，在(zài)于它本身储备(bèi)了很(hěn)多弹药，去年拿地超1000亿元，且其(qí)中一半在一线城(chéng)市，另外一半也(yě)主要集(jí)中在强(qiáng)二(èr)线和二(èr)线城市；另一方(fāng)面，它的扩张是有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样(yàng)提醒道，与(yǔ)之相反，有些房企的扩张速度让人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或(huò)者说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的(de)民营企业的影子。虽然说，见到机会时(shí)要出手(shǒu)，但出手的章法仍(réng)要小心，如果负债率(lǜ)扩张得太快(kuài)，但(dàn)未来的两年市(shì)场没有想象(xiàng)得那(nà)么好，可能(néng)会重(zhòng)蹈覆(fù)辙。

　　那么(me)如何来衡量一(yī)家房(fáng)企的(de)扩张速(sù)度是(shì)否激(jī)进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还(hái)是看房企(qǐ)的(de)净负债率水平，在(zài)我看来，这个比例如果超过60％，就(jiù)是扩张得过于快速了(le)。

　　不难看出，这一标准要比“三道红(hóng)线”对房企(qǐ)的净负债率要求不(bù)得高于(yú)100％要(yào)更加严格。陈昊扬(yáng)解释(shì)，当(dāng)前房地产行业的(de)复(fù)苏速度并没(méi)有那么快，所以要规避公司净负债(zhài)率提高(gāo)到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿(ná)地较积极的房(fáng)企梳(shū)理发现(xiàn)，中(zhōng)交地产(chǎn)、中国(guó)金(jīn)茂、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城(chéng)中(zhōng)国、保利(lì)发(fā)展等房(fáng)企2022年净负债率都在(zài)60％之上。其(qí)中(zhōng)，中交(jiāo)地(dì)产(chǎn)净(jìng)负(fù)债(zhài)率持续居高不下，在(zài)2020年至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对(duì)比的是，华(huá)润置地、中(zhōng)国海(hǎi)外(wài)发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在(zài)践行较(jiào)积极的(de)拿地策略的同时，也较好地控(kòng)制了公司的扩张速度与净负债(zhài)率水平（cow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读见附表）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等个别民营房企(qǐ)

　　或(huò)具备“最(zuì)后(hòu)赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出(chū)，实际上，他们是(shì)以同一筛选标准来(lái)看国(guó)央企与民营房企，但在各(gè)维度的实际表现上，国央企确(què)实(shí)会(huì)更胜一筹。如国央(yāng)企的(de)融资(zī)成本(běn)更低，融(róng)资(zī)渠道也(yě)更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这样，国央企自然而(ér)然就具(jù)有天(tiān)然优(yōu)势。

　　虽然对比民营房企，机构更(gèng)加看好国(guó)央企，但这(zhè)也并不意味(wèi)着，民营(yíng)企业中就(jiù)没有(yǒu)“黑马”的存(cún)在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数(shù)民营房(fáng)企同样受到(dào)机构(gòu)的(de)青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报(bào)，滨江集团的(de)十大流通股(gǔ)东中新(xīn)进(jìn)了“中国工商银行股份有限公司－景(jǐng)顺(shùn)长城中国(guó)回报灵活配(pèi)置混合型证券投资基金”“全国社保基金(jīn)一一六(liù)组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马资产管理有限公(gōng)司(sī)就长期持有滨江集团。根(gēn)据一季报，该资(zī)产(chǎn)公(gōng)司的几只(zhǐ)产品(pǐn)合计持有滨江集团9543万股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其自身的基本面表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来的(de)近三年时间(jiān)，房地产市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭州本土房(fáng)企(qǐ)的滨江集团仍是表现出较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团在业(yè)绩表现(xiàn)、销售规(guī)模、新增土储、股价表(biǎo)现(xiàn)等(děng)多维(wéi)度都表现了(le)较(jiào)强的增长(zhǎng)势头(tóu)。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集(jí)团扣非归母净利润依(yī)次为21.27亿(yì)元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依(yī)次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今(jīn)年一季度，滨江集团更(gèng)是实(shí)现(xiàn)了扣非(fēi)归母(mǔ)净利(lì)润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房(fáng)地产(chǎn)“青铜(tóng)时代”仍能保持自身业绩的持(chí)续增(zēng)长，和滨江集团扎(zhā)根杭州的战略布局关(guān)系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有近七成(chéng)营(yíng)收(shōu)来自杭(háng)州(zhōu)地区(qū)，而在2021年，杭(háng)州地区的营收比(bǐ)重只占到近六成。近(jìn)三年持续稳居杭州房企销售排名(míng)第一(yī)。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团(tuán)在杭(háng)州(zhōu)的土(tǔ)储补充同(tóng)样较为(wèi)积极，根(gēn)据诸(zhū)葛找(zhǎo)房、住(zhù)在杭(háng)州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地(dì)金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居(jū)杭州的本土第(dì)一。

　　而滨江集团在杭州的较(jiào)突出表现，也让滨江集(jí)团的房企(qǐ)排名(míng)迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的(de)房企排名已冲进(jìn)前十，根据中指数(shù)据(jù)，2023年前4月，滨(bīn)江集团(tuán)实现销售(shòu)额607.3亿(yì)元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得注意的(de)是，2020年至今(jīn)，滨(bīn)江集团股(gǔ)价翻了超一倍以(yǐ)上(shàng)，而近期，滨江集团(tuán)更是迎来(lái)多家机构的集(jí)中(zhōng)调研。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接(jiē)受了(le)信达证券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养老等18家机构调(diào)研。

　　产业链布局(jú)重(zhòng)点移至存(cún)cow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读量赛道(dào)

　　机构(gòu)在(zài)下游家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上房地产开发(fā)只是房地产产业链上的中游环节，其上游主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游(yóu)应用行业(yè)主要包括中介服务、家用电器(qì)、物(wù)业(yè)管(guǎn)理、家居用品。综合《红周刊(kān)》的采访(fǎng)，房地产开发环节与上游材(cái)料端息息相关，新(xīn)盘开工不足(zú)导(dǎo)致(zhì)上游(yóu)不(bù)被看(kàn)好，机(jī)构寻(xún)觅(mì)个股阿(ā)尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所(suǒ)以对(duì)地产产业链，尤(yóu)其是(shì)偏消费属性的家装家居领域，我们相对看好，因为居民保有的住(zhù)房(fáng)规模越来越大(dà)，随着时间(jiān)的增加，内装(zhuāng)更(gèng)新的需求也会(huì)越(yuè)来越多。美国过去的数据(jù)充分说明(míng)了这(zhè)一点，在新房(fáng)销售见顶(dǐng)之(zhī)后(hòu)，家具消(xiāo)费(fèi)的增长却一直都很好。对于地(dì)产(chǎn)产业链，我们相对(duì)看好和内装相(xiāng)关(guān)的行业(yè)，例(lì)如消费建材、家(jiā)居装饰(shì)等。”万家(jiā)基金人(rén)士表示。

　　而(ér)根据《红周(zhōu)刊》对下游细分(fēn)中相关赛道龙(lóng)头(tóu)年内(nèi)表现的统计(jì)，目前(qián)暂居前两(liǎng)位的都(dōu)是来自(zì)家纺(fǎng)赛道的公司，它们分别是富(fù)安娜和水星家纺(fǎng)，特别是(shì)前者在(zài)月线连收七(qī)根阳线的基(jī)础上，年内迄(qì)今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生活类(lèi)产品(pǐn)的研发、设(shè)计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第一季度报(bào)告显示，报告期内，富安娜实现营业(yè)收入约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属于上市公司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同(tóng)比(bǐ)增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一(yī)季报的(de)十大流(liú)通股股东来(lái)看，能够发现该股早已成为基金(jīn)重仓股的天下，彼时包括公募的(de)中欧价值发现、中欧(ōu)潜力价值、工银瑞(ruì)信灵动价值(zhí)、宝盈(yíng)新价值和私募的明河2016，都(dōu)在其(qí)中出现，占据了半壁江山。需要强调的是(shì)，中(zhōng)欧的两只基金都(dōu)是价值(zhí)派基金(jīn)经理曹名长在管的产品，首季其同时(shí)重仓的房地产产业链股票还有(yǒu)金(jīn)地集(jí)团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前(qián)几年曾(céng)经(jīng)风光一时的家居板块也因疫情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等多(duō)因素一度沉寂(jì)，不过好在困境反转露出曙光，家居板块中年内表现最好(hǎo)的是志邦家居。同一时(shí)间段，该股年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩来(lái)看，无论是营收还是归母净利润，公司都(dōu)实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的十(shí)大(dà)流通股股东来看，《红周刊》发(fā)现广发基金经理罗(luó)洋慧(huì)眼(yǎn)独具(jù)，一季报中(zhōng)他管理的广(guǎng)发策略优选和广发(fā)安宏(hóng)回报均增(zēng)加(jiā)了持股，而这两只产品也(yě)成为志邦家居十大(dà)流通股股东(dōng)中仅有的(de)两只公募(mù)。有意思的(de)是，他似乎(hū)对于定制家居类标(biāo)的情(qíng)有(yǒu)独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他(tā)管理的(de)全部三只(zhǐ)产(chǎn)品均登榜十大(dà)流通股股东，其也成为(wèi)他的独(dú)门(mén)重仓股。

　　除(chú)去(qù)家居(jū)家(jiā)纺外，下游的(de)物业股也越来越被机构所青(qīng)睐，不过这类(lèi)标(biāo)的大多(duō)在香(xiāng)港上市，如何选择(zé)成为难题。对此(cǐ)，前述上海公募基金(jīn)经(jīng)理举例分析：“物业服(fú)务不是(shì)一(yī)个高毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛(xīn)苦(kǔ)，我选公司(sī)还是希望挣的是市场(chǎng)化应该(gāi)挣的(de)钱(qián)，以我曾经(jīng)买的绿城服务为例，它在中(zhōng)高端楼盘占比是(shì)比较高的，每(měi)年到期的合同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到(dào)期之(zhī)后(hòu)，经过两(liǎng)三轮合同周期还能做到(dào)产(chǎn)品提(tí)价。”

　　“行业里(lǐ)真正(zhèng)能做到产品提价的公司很少，因(yīn)为物(wù)业公司很容易一开(kāi)始(shǐ)是挣(zhēng)钱的，后面(miàn)因(yīn)为保安这(zhè)些固定人员成本(běn)的年度增长，不过服务没有特别好，客(kè)户没有那么(me)满意，能做到提(tí)价难度是(shì)非常大的。但(dàn)是(shì)该公司能在(zài)业内做到到期(qī)之后提价(jià)率比较(jiào)高，这跟它(tā)的定位和比较好的(de)服务是有关(guān)系的(de)。”他进一步强调。

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