5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五个(gè)股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高(gāo)的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代(dài)表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的(de)公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地(dì)产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机(jī)会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等(děng)国(guó)资(zī)背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要(yào)是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核心城(chéng)市，投资(zī)力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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