导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居反函数的性质是什么意思，反函数得性质民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)似乎意味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满(mǎ反函数的性质是什么意思，反函数得性质n)足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公(gōng)布了(le)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类(lèi)，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们(men)就能(néng)够得到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际(jì)变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人(rén)口流动调(diào)查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存(cún)在困(kùn)难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联(lián)系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预期。

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