文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次(cì)房改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过这道关(guān)，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定会(huì)触(chù)发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)bushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数(shù)居(jū)民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的(de)分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核(hé)心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时(shí)推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时(shí)的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面临商品(pǐn)房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过(guò)去(qù)20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了(le)居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本(bbushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译ěn)适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致(zhì)银(yín)行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大(dà)的(de)坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报(bào)价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款(kbushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译uǎn)保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房(fáng)者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期(qī)房由政府(fǔ)或第三(sān)方(fāng)验(yàn)收合(hé)格(gé)并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后按揭(jiē)还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及首付款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程(chéng)中的(de)资金全(quán)部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失(shī)衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开(kāi)发(fā)商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护(hù)机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制(zhì)或(huò)交房后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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