OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市(shì)场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的(de)可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表示，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但(dàn)其实(shí)不动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资(zī)者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易日二级(jí)市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前(qián)上市的8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管出于风险规(guī)避(bì)的原因(yīn)，最近几个(gè)交易日(rì)场内(nèi)资金有(yǒu)所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低(dī)迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的(de)步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园(yuán)区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调(diào)，最(zuì)终还是落到租金(jīn)收入(rù)受不受影响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一(yī)季报(bào)中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后(hòu)召开的业(yè)绩说明(míng)会(huì)中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进行(xíng)了解释(shì)说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书(shū)和合(hé)同(tóng)谈(tán)判中的(de)储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到(dào)仅过(guò)了不(bù)到三周的时(shí)间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市(shì)场各(gè)方(fāng)的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租(zū)户(hù)情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技(jì)术等(děng)产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实(shí)际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署(shǔ)租(zū)赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履(lǚ)约(yuē)保证(zhèng)金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那(nà)么(me)多储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，之前的(de)空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费，张(zhāng)江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些(xiē)差(chà)异化，张润大(dà)厦多(duō)是两千多平的大(dà)平层，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的(de)面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一家(jiā)，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资(zī)产约五百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产业空(kōng)间资(zī)产上市平台目标的(de)坚实(shí)后盾和(hé)储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的(de)所(suǒ)有负面(miàn)影响，维持预期和市场的(de)信心(xīn)。”

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