文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从(cóng)大(dà)开发(fā)时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达(dá)国(guó)家一(yī)般有严格(gé)的(de)监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施(shī)，一(yī)定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升(shēng)了(le)对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工(gōng)业(yè)化(huà)的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对(duì)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中(zhōng)国香港预(yù)售商(shāng)品房制度(dù)，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方采用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城(chéng无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量(liàng)占社(shè)融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月(yuè)供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施(shī)工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可(kě)向银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入(rù)独(dú)立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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