近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比(bǐ)例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业及市场情美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗况，可以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二(èr)级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗="密集分钱了！这几(jǐ)点要注(zhù)意(yì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074212104.png">

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额(é)完成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一(yī)定程度上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是(shì)本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数(shù)普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极(jí)大不(bù)确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要包(bāo)括每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，两(liǎng)者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金(jīn)等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等(děng)指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示(shì)，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独(dú)立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来(lái)的(de)短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材(cái)料中披露预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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