万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共(gòng)同债务(wù)人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中赫集团，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富(fù)人被割(gē)韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早已(yǐ)售罄。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属实(shí)，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述(shù)内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些(xiē)业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确(què)了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīn吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里g)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷(xiàn)财(cái)务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根(gēn)溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集(jí)团及(jí)其(qí)实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其手中的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的约10吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿(yì)的(de)北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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