导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户(hù)购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然(rán)存在(zài)不足(zú)？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来(lái)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不(bù)仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居(jū)民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒn刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思g)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思城镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为过(guò)去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两(liǎng)套房(fáng)，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生(shēng)活(huó)带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单(dān)局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思